4月28日,成都出台进一步优化房地产市场政策,有三大核心要点:不再实施公证摇号选房、不再审核购房资格、提高多子女家庭首套房最高贷款额度。

目前,成都房地产市场情况相较于其他城市更为良性稳定,各大楼盘售楼部来访购房者不少,但民众持币观望情绪浓厚。

2024年春节后,成都二手房刚需入市热情超预期,房企拿地热情回升。就在本周,成都完成最新一轮土地拍卖,一地块以24500元/㎡的楼面价成交,溢价率高达48.5%,成为成都新单价“地王”。

4月29日起正式施行

4月28日,成都住建局官方微信公众号发布消息,为切实落实城市主体责任,适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式,更好满足群众多元化住房需求,促进成都市房地产市场平稳健康发展,就有关事项进行通知。

成都住建局表示,将系统推动供需平衡:科学精准编制住房发展规划和年度计划,完善“市场+保障”住房供应体系,全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制,着力构建房地产发展新模式;深化实施经营性建设用地供应“红、橙、绿”三色管理,对住宅及商服类用地供销比偏高的区域,适当减少用地供应。

此外,成都鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋,按相关要求改建为保障性租赁住房。同时,鼓励市、区(市)县国有企业通过租购闲置商业办公用房,作为办公、公共服务及产业使用,推动商业办公用房市场良性循环。

更为值得关注的是,成都楼市新政提出,要优化服务激发活力。

具体来看,成都全市商品住房项目不再实施公证摇号选房,由企业自主销售;对社会关注度较高的热点项目,鼓励企业采取公证摇号选房销售。成都将推动城市房地产融资协调机制走深走实,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求;支持车位与住宅同步销售;合理设置新出让住宅用地车位规划配比。

在满足合理住房需求方面,成都楼市新政强调,全市范围内住房交易不再审核购房资格。推广首层架空层用于公共服务空间设置,提高住宅阳台等半开敞空间比例,推动郊区(市)县开发低密度、高品质住宅产品,进一步加大高品质住宅供给。

据悉,上述相关政策通知自2024年4月29日起正式施行,此前政策规定与本通知不一致的,以本通知为准。

另外,据成都住房公积金管理中心,《关于提高多子女家庭首套房最高贷款额度的通知》经成都住房公积金管理委员会审议通过,已正式印发。

《通知》表示,符合住房公积金贷款条件的多子女家庭,在成都市购买首套住房的,双缴存人家庭最高贷款额度从80万元调整为90万元,单缴存人家庭最高贷款额度从40万元调整为50万元(多子女家庭为至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭)。

1月、2月楼市较为平淡

2023年,在全国整体低迷的房地产市场中,成都楼市相较其他城市更为“特立独行”,华润、中铁建、龙湖等房企在成都销售额创下新高。

进入2024年,成都楼市迎来了新的变化。通过近期实地探访,证券时报·e公司记者了解到,今年1月、2月,成都楼市成交量和成交均价较为平淡,售楼部来访购房者不少,但持币观望情绪浓厚。另一方面,2024年春节后,成都二手房刚需入市热情超预期,2月100万元以内成交占比达到峰值,创2018年以来新高、单月最大提升幅度。

2023年,成都陆续推出楼市新政,对购房犹豫客群形成短期强刺激,全年商品住宅成交量保持正增长。

根据相关数据显示,2023年,成都全市共发出近千张预售证,累计新增房源供应129131套,总供应体量达约1713万平方米。

去年全年,成都房产成交量达36万余套,其中商品房成交量超过14万余套,同比增长9.7%;二手房成交量达22万余套,同比增长68%。在新房方面,备案均价为19597元/平方米,同比增长约12.88%,近5年来持续保持上涨。

但进入2024年1月以来,成都楼市目前较为平淡,有业内人士认为,市场仍在筑底期。

根据克而瑞四川统计,从网签数据看,1月成都商品住宅网签总量约99万m²,继去年10月以来,已连续3个月下滑,且降幅呈扩大趋势;此外,成交套均面积10个月以来首次跌破130m²,同时140m²以上各面积段的改善产品成交占比均有明显下滑。

实际上,在今年1月期间,全国的房地产市场都不好过。克而瑞四川指出,在其监控的十余个重点城市,销量降幅普遍在25%以上。不过,成都得益于良好的城市基本面和市场的韧性,降幅全国靠后、且成交规模全国排名第一。

另据锐理数据显示,1月份市场营销节奏放缓,成都住宅市场供销量同比、环比均下滑,均价微降。分区域来看,供应前三为双流区、天府新区、成华区;成交前三为天府新区、成华区、龙泉驿区;成交价前三为高新区(31233元/m²)、锦江区(30885元/m²)、青羊区(28313元/m²)。

近期,克而瑞四川统计给出的2月份数据显示,受春节假期叠加市场降温影响,2月成都整体市场规模大幅缩水,成交量仅为上月的六成左右,供应量更不足上月四成,区域成交均价的变化受个案影响较大。

当月,大成都新房成交均价约为1.75万元/m²,5+2区均价约2.46万元/m²,均较上月下降约400元/m²,成交均价超3万元/m²的仍只有锦江区和高新区。其中,锦江区均价较上月上涨近3000元/㎡,达3.32万元/㎡,达近一年锦江区成交均价的峰值。

二手刚需入市热情超预期

在2023年,成都二手房成交套数超过新房,全年二手房成交套数占总成交量六成,一二手房成交量进一步拉开差距。从成交面积来看,2023年成都二手住宅总成交面积约211万m²,占整体住宅成交面积的52%,首次超过新房,这也预示着成都楼市正在迈入存量房时代。

一位长期从事二手房交易的中介人士对证券时报·e公司记者表示,2024年春节后,成都租住市场成交活跃度呈现稳步恢复,二手购房刚需率先放量,呈现高性价比特征。相比高昂新房,周边次新盘二手房性价比凸显,现在是买房市场,降价卖房是大多数业主的无奈之举,捡大漏的机会也不是没有,尤其是前期曾被爆炒过的锦江生态带、天东、天西等板块。

根据贝壳数据显示,位于锦江生态带等万科翡翠公园,近期二手房成交价在2.1万元/m²~2.4万元/m²之间,成交周期普遍超过100天,而在两年前该楼盘二手房成交价普遍在3万元/m²附近。此外,3月11日,天府新区公园未来城一套167.67m²的房源通过法拍以317.65万元的价格成交,而该套房在2022年11月时的新房成交价为348.61万元。

3月7日,贝壳研究院成都分院发布报告(以下简称报告)称,为消除春节每年错月的影响,以农历同期还原当期交易水准,该院以近4年春节假期前30天和后12天的日均交易量对标(2024年为2月18日~2月29日),发现2024年春节后增幅达到50%以上,仅次于2023年,而2021年和2022年增幅均在10%以下。(2023年年初防疫放开,交易量补偿性释放提升,暂不可比)

为进一步衡量交易走势和变化幅度,将近4年春节前第4周交易量定位为基期(基期=1),观察春节前后周均交易量的倍数变化趋势。贝壳研究院成都分院发现,2024年春节后第1~2周交易倍数分别为基期的1.05倍、1.42倍,高于2020年和2021年,小阳春迹象已有所显现。

总结来看,节后二手住房交易市场走势的三个特征即:刚需置业超预期、年轻置业人群增多、近郊发力赶超主城。

每年春节后,二手刚性购房需求通常会迎来一定规模的集中释放,低总价房源成交占比快速提升。贝壳研究院报告提到,2024年春节后刚需入市热情超预期,2月100万元以内成交占比达到峰值,创2018年以来新高、单月最大提升幅度。此外,套三及以上户型首次在节后市场走高,面积紧凑、兼具功能性的小套三热销,占比也达到2021年以来新高。

报告认为,成都刚需购房者在价格与功能性之间寻找一种新的平衡,这种平替效应或将成为一种新的住房消费趋势。数据显示,2024年节后,30岁及以下成交占比增长幅度较快,这是支撑刚需放量的主要来源。

基于调查情况,贝壳研究院成都分院预计,成都楼市先租后买、先旧后新的良性循环将得到更好的修复。

“地王”诞生溢价近50%

但在另一方面,房企在成都拿地热情高涨,民企也重新加入到“抢地”风潮中,而区域冷热不均的分化现象或将加剧。

3月6日,成都主城区迎来春节后首场土拍,拍卖位于锦江区金融城东、金牛区两河板块、双流区东升街道的3宗共约111亩商住用地,采取“竞地价”方式进行拍卖,即价高者得。

当日,关注度最高的是锦江区潘家沟约31亩地块,起拍价达17000元/m²。据悉,该地块不仅吸引了建发、招商、中海、国贸、中铁置业、中国铁建、华发&锦江统建等央国企,还包括邦泰、四川滨江等民企参与竞拍。最终,经过超50次叫价,由中铁建以22400元/m²的楼面价成交,该成交价也是目前成都土拍第三高的成交单价。

就在本周,成都中心城区迎来三场土地拍卖,最终11宗地总成交金额为71.72亿元。值得关注的是,仅首场土拍有2宗地溢价成交,其余9宗地均底价成交,另有4宗地因故终止出让、1宗地延期出让。

其中,锦江区林家坝52亩地块热度最高,规划建筑面积约8.74万㎡,最终经过81轮竞价,由金茂以21.42亿元竞得,溢价率高达48.5%,楼面价24500元/㎡,成为成都新单价“地王”。

此外,青羊区外光华44亩地块起始楼面价17000元/㎡,规划建筑面积5.3万㎡,最终经过34轮竞价,由中旅以10.74亿元竞得,溢价率19.4%,楼面价20300元/㎡。双流区两宗地块属于天府国际生物城板块,占地面积分别为88亩和64亩,由成都生物城以5.35亿元和3.88亿元底价拿下,楼面价分别为4530元/㎡和4540元/㎡。

在4月24日举行但第二场土拍中,原计划出让5宗宅地,但有3宗地块因故终止出让,剩余2宗宅地均底价成交,总出让面积约6.46万㎡,总规划建筑面积约12.91万㎡,总成交价约10.37亿元,分别由立彩房地产和成都空港发展拿下。

在4月25日第三场土拍中,共涉及宅地6宗,除新都区斑竹园地块延期出让外,其余5宗地块均以底价成交,总出让面积约13.62万㎡,总规划建筑面积约33.23万㎡,总揽金约20.32亿元。其中,龙泉驿东安湖42亩地块起始楼面价最高,为8150元/㎡,规划建筑面积约7.04万㎡,由经开国投以底价5.74亿元竞得。

责编:陈丽湘

摄影:唐强

校对:赵燕