“万科今天的股价表现是达不到股东要求的,距离我自己的要求也很远。股东对我们的批评鞭策,我们完全接受,也不会找任何借口,目前正制定管理团队增持股票计划方案。”4月30日,万科董事会主席郁亮在万科2023年度股东大会上首次发言,对万科股价波动问题予以回应。
提振股价最关键还是把公司做好,作为应对,郁亮分享了公司谋求谋求长期健康发展的“一揽子方案”、“两个阶段”以及“三个目的”。万科明确,除住宅开发、物业服务、租赁公寓三大主业外,将退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资,坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元,同时未来五年付息负债总规模要降一半以上。
图片源自时报财经图库
万科转型“一二三”
在市场下行阶段,万科亦面临压力。
2023年,万科虽然实现销售规模仍然保持在行业第二,但是受结算规模和结算毛利率下降、减值计提的影响下,万科利润承压。2023年度,公司净利润同比下降46.4%,在今年一季度小幅亏损3.6亿元。与此同时,资金存量、现金短债比等指标也出现下行,作为结果,2023年度万科股价跌去约四成。
“提振股价最关键还是把公司做好,降风险、改善基本面,谋求长期健康发展。”郁亮表示,万科制定了“一揽子方案”以实现“三个目的”,即“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”:
“降负债”要未来两年削减付息债务1000亿元以上,未来五年付息负债总规模要降一半以上;
“融资模式转型”,从统借统还、主体信用为主的模式,逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式;
“聚焦主业”,腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
进一步看,郁亮将“一揽子方案”拆成“两个阶段”,第一阶段是坚定瘦身,调整融资模式,降解风险;第二阶段,万科将聚焦主业,做精业务,成为行业产品标杆、服务标杆。
其中在瘦身阶段,郁亮明确,除三项主业外,将退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。同时,主动完成融资模式转型。
“瘦身,是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务,万科将集中资源和管理精力做好做强,保持持续领先。”郁亮总结道,“当前的压力是阶段性的,未来两年会初见成效,统筹好降负债和高质量发展,公司才能可持续发展。万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从未改变,将不断自省,加倍努力。”
大股东再发声支持
在股东大会上,万科大股东深铁集团再次重申了对万科的支持。
“作为万科公司的长期股东,深铁集团的态度和立场一直没有变,会一如既往支持万科的良性发展,不会因市场波动而动摇。”深铁集团董事长辛杰表示。他呼吁,在房地产新旧模式转换过程中,需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。
就在股东大会召开前,4月30日上午,万科旗下中金印力消费REIT在深交所成功上市。辛杰介绍,在中金印力消费REIT的发行过程中,深铁集团对其认购占比29.7%,“REITs作为重要的战略性平台,将为万科带来新的流动性支持,也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。”
辛杰表示,目前中金印力消费REIT的扩募方案正在筹划,有望注入新的资产,深铁对该平台的发展具有长足信心。他同时表示,与万科的其他合作项目,都在以市场化、法治化的方式,积极谋划和推进之中,一旦落地,万科将予以公告。
对于万科的未来,辛杰表示,股价涨跌受多种因素影响,深铁集团秉持长期主义,不会因市场波动而动摇。中国经济长期向好,房地产行业仍有机会,老百姓需要好房子、需要万科这样的专业化公司。
“深铁会督促万科,积极把握行业变革趋势,以科技创新发展新质生产力,建设好房子、提供好服务,做到产品过硬、品牌卓著,持续为股东、为社会创造价值,实现长期健康发展。”辛杰总结道。
一揽子方案正在落实
加强大宗交易和股权交易工作,回款 300 亿元以上;两年削减付息债务 1000 亿元,推动融资模式转型;做“好产品、好服务”;推进组织精简高效,压降管理费用。
一季报显示,万科明确的2024年四大重点工作正在一一落实:
今天(4月30日),万科旗下中金印力消费REIT在深圳证券交易所正式上市。中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元,所筹资金除用于归还22.3亿元的项目负债,进而降低负债水平外,还将有4亿至5亿元用于未来的发展。其中深铁集团,通过战略配售认购基金募集份额总额的29.75%。
开年首季,万科已实现大宗资产交易回款42亿元,其中上海七宝万科广场实现50%股权交易,交易金额23.84亿元。
一季度,公司境内新增融资的综合成本为3.33%,同时积极拥抱经营性物业贷等融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型;
2024年以来,公司南方区域、上海区域、北京区域、西北区域均已开展组织调整,对区域内城市公司进行整合重组,相关调整有助于促进城市间的资源整合和人才的灵活调配,集中优势管理资源,提升效率。
在会上,公司总裁祝九胜回应融资进展称,得益于银行支持和自身努力,已逐渐好转并充满信心。
承接3月业绩推介会的表态,祝九胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题,并强调了针对上述挑战的三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制(白名单),能报尽报,能上尽上,目前集团已有59个项目申请纳入白名单;二是大力推进经营性物业贷,作为“双利手”,既可以解决历史上的存量问题,也可以阶段性地获取新的流动性;三是银团贷款,目前取得了众多银行的支持,可以提升银企合作的效率,目前正在积极推进中。
责编:彭勃
校对:高源
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