刚刚过去的“五一”,王翔既懊恼又兴奋。
作为一名房产经纪人,王翔懊恼的是,虽然整个“五一”期间,仅其所在的房产中介平台的郑州板块就成交了700多套新房,可自己一套也没卖出。
令他兴奋的则是,已经低迷好几年的郑州楼市,正在迎来一批以改善需求为主的购房客户。
王翔在接受第一财经记者采访时说,自己曾在一个新楼盘看到,一批动辄四五百万元的房子,不到一天就被这些客户“秒杀”了。
王翔口中的“新楼盘”,是位于中原区二砂文化创意片区的中海·时光之境。
该项目售楼部的一位置业顾问说,今年“五一”前,他们一下子推出了5栋楼、353套新房,其中91套洋房刚推出不久就售罄了。
在该项目的宣传楼书上,记者看到,这些洋房的面积,最小的户型是178㎡,大的则为210㎡,以其对外销售均价26000元/㎡计算,即便是最小户型,总价也在460万元以上。
该工作人员说,在今年的“五一”期间,他们一共迎来了近400组客户,有46套房源被认购,总销售金额1.6亿元。
诸如越秀天悦江湾、保利缦城和颂等项目,也因洋房等改善型住房的热销,在“五一”期间的销售额也都突破了1个亿。
改善入场
与“五一”期间改善型客户的爆发不同,刚需客户却表现得不温不火。
王翔说,自己所在的中介门店,主要覆盖郑州的中原区、二七区,在整个郑州范围内,这两个行政区的客户,相对更偏刚需一些。
“一套也没卖出。”谈起刚刚过去的“五一”,王翔说,节假日期间,自己也接待了一些客户,但一说到价格,给出的反馈都是“再等等”。
记者采访也发现,同样是中海·时光之境的新房,与大户型洋房很快被“售罄”相对应的时,高层的面积较小的新房,却并未受到同样的追捧。
同样是购房,为何刚需与改善呈现两种截然不同的态势?
对郑州房产研究颇多的地产人士奚春山分析说,改善型客户可能本身就有房产,对近年来郑州房价的下滑感受更直观。当前的郑州楼市,经历2019年之后的几轮下跌,整个市场进入横盘期,继续降价的空间越来越小。一部分改善客户开始将此作为自己入场购房的时机。
奚春山说,前几年,一些新楼盘停工,让不少购房者心有余悸。如今,经过市场不断洗礼,还在市场上活跃的开发商,要么开发的项目已经到了“准现房”阶段,要么本身就是央企、国企背景,这些都打消了购房者的顾虑,成为其下决心购买新房的重要因素。
“改善(客户)的心态是,趁着便宜赶紧改善一个好点的小区,等(房价)贵的时候,改善楼盘更贵。”王翔也说,与此相对应的是,刚需客户的心态是,反正市场也不好,再等等。万一能再降价,自己岂不是又能少掏点儿?
门店在郑州市高新区的房产经纪人尚女士也说,自己在“五一”期间成交的两套房,也都是大户型房子。
不过,尚女士认为,虽然改善型客户购买的房子,看起来面积大,但现阶段的首付20%、利率3.45%的政策,仍然对不少客户有着很大的吸引力。
另一个因素则是郑州正在推进的“以旧换新”政策。
今年4月1日,郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》,其中提到,对于参与“卖旧买新、以旧换新”的二手住房业主,在同步购买新建商品住房时,可享受商品住房契税征免等政策,甚至还根据房屋面积大小,给出了每套5万元到10万元的“以旧换新”补贴等特殊政策优惠,这也成为促进改善型客户入场的动因。
除了二手住房“以旧换新”,郑州为了提振市场信心,促进市场销售,还推出了全面取消住房限购限售,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%等政策,并决定将目前群众购买新建商品住房契税补贴30%的优惠政策延续到2024年年底。
后市展望
与部分新房火热形成对比的是,一些区域的二手房,即便不断降价,却依然少有客户上门。
王翔的门店中,有不少二手房已经比高峰期降价40%,但愿意购买的客户依然不多。
“现在二手房整体上还是没有新房活跃。”王翔说,目前市场中价格坚挺且最终成交的二手房,不少都具有“学区房”概念,而一些没有电梯,物业口碑较差的老房子,在市场中越来越不受欢迎。
“(节假日期间)买的人是挺多的,但那也不代表市场在回暖。”即便曾在“五一”期间卖出了两套房,尚女士依然不敢对未来的楼市走向抱乐观态度。她说,眼下确实有一些改善型客户下场买房,但这距离真正的市场回暖,仍有很大距离。
实际上,如果把目光从上述热销楼盘移开,放眼整个郑州,相对于部分楼盘的热销,更多楼盘仍处于成交量低迷阶段。
由郑州市住宅与房地产业协会主办的360房产网统计数据显示,“五一”期间,即5月1日至5日,郑州的新房成交数据分别是97套、66套、39套、65套、82套,这个成交量,甚至都不及假期前4月30日一天的成交量。
对于后续的楼市走向,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示,虽然目前的市场中,客户观望情绪仍占市场主导,但一些具有品牌溢价的楼盘,也在渐渐受到更多关注,这将成为后续楼市在某些区域回暖的新潜力。
王翔也表示,自己下一步也会把重点精力放在大户型的改善型房屋营销上,希望能抓住这一波购房新趋势。(王翔为化名)
