美国降息周期与总统换届叠加，可能引发房地产市场变量变化。尽管美联储从去年9月开始累计降息100个基点，但抵押贷款利率却没有明显下降，反而呈现上升趋势。销售数据显示，新房和成屋的供需结构逐渐改善，库存水平较以往同期有所增加，显示市场正走向供需平衡。 从执政周期看，人口增长与移民政策密切相关。2021至2024年拜登执政期间，因净移民激增，美国人口增长率提升至近1%，为2008年以来之最。执政更替后，非法移民大规模逮捕和限制移民政策可能使净移民数量减少，进而影响房地产需求总量。 双重周期影响下，新增抵押贷款利率难以下降，房屋需求或将回落，导致2025年房价涨幅低于2024年。由于房租滞后效应可能加剧通胀压力，成屋库存回升有限，新屋库存则受新开工影响。总体来看，市场供需趋于平衡，未来仍需关注地缘政治和油价等风险因素。