当前核心城市二手房市场呈现“以价换量”格局，主要原因在于供需结构的变化。需求端逐渐复苏，但供给端抛售压力较大，房主为减轻高利率房贷月供负担，倾向通过出售房产获得流动资金，提前偿还贷款，优化按揭成本。由于缺乏进一步降低存量房贷利率的政策支持，抛售行为难以得到缓解。 尽管2023年9月已进行过一轮存量房贷利率下调，主要针对首套住房贷款，平均利率由4.99%降至4.27%，每年为借款人节省约1700亿元利息支出，但受制于下调范围和幅度有限，未覆盖二套房贷款，且存量房贷利率未能与新增贷款利率持平，因此对房地产市场复苏的促进效果有限。 未来若能进一步将存量房贷利率调降至新增贷款水平，预计将有效缓解二手房供给压力，改善供需关系，推动房价企稳回升，尤其是老旧小区及次新房市场。在政策利好背景下，建议关注具有政策支持和销售预期改善的房企，如金地集团、新城控股、招商蛇口、绿城中国等。但需警惕销售规模下降及融资环境收紧等风险。