前言

当前房地产行业是争议最大，影响广泛的行业，一方面坚持住房不炒、不能前功尽弃，另一方面形势十分复杂严峻，所以推动房地产行业稳定发展成为了当下最为重要的问题。通过对房地产现状分析能够更清楚地了解到房地产行业当前发展的状况和问题，对该行业中具有代表性的房企—恒大经营现状进行剖析，本文将运用数据分析对其经营状况中出现的风险问题做出成因分析，进而对整个行业经营中存在的问题分析，以便提出建议促进房地产行业平稳健康发展。

一、 我国当前房地产行业现状

一直以来，房地产行业的发展状况一直备受社会关注，对其发展状况问题等的深入剖析一直是一个重要的社会课题。同时房地产是个高杠杆的行业，由于长周期性特点，一直以来高风险与高收益并存。在1988年房改政策打开了我国房地产行业走上市场化的大门，在之后的十年时间里房地产行业在国家政策的大力支持下迅猛发展。到了2010—2013年之后，由于房地产势头过热，国家及时出台政策进行调控。由于国家针对土地供求状况、市场结构和贷款限制的变化等方面进行了实质性的改革，最后合理限制住了房地产过热状态。2015—2016年处于房地产价格高涨时代，尤其发达城市房价大幅度上涨，但是其他地区房价比较平稳，造成了区域性明显分化，房地产也迎来了迅速的发展。到了2017—2020年国家政策坚持“住房不炒”调控基调不变，坚持市场平衡原则，鼓励各城镇按照具体情况制定合理政策，提高居民生活水平，从而提高购房预期，合理抑制房价上涨。

然而在2020至今在新冠疫情和俄乌局势的影响下，全球经济都受到极大的冲击，房地产行业也变得或起或伏，可以说是节奏失衡，变动剧烈，房地产企业受到冲击的速度很快，随之土地的迅猛降温也超出了投资者的预期。以往房地产行业是高周转+高杠杆模式，但因为政策收紧等各种原因，使得房地产行业遭遇现金流转问题，房地产行业在2021年集中爆发了债务危机。在2022年开年以来新房销售量持续下行，同比跌幅持续走阔；除了小部分低库存城市房价出现回升迹象外，大多数城市房价仍然处于下行趋势。整个房地产行业新房销售处于历史最低水平。

二、 案例分析——中国恒大集团

恒大集团一直以来在我国房地产行业里位于龙头企业地位。在1997 年广州市成立的恒大集团，经过短时间的高速发展下 ，于 2009 年 11 月 5 日在香港联交所主板挂牌上市。上市之后的更是迅速发展，一直处于房地产行业前十，连续六年都位于世界前500强，甚至在 2021 年排名 122 位。如图表所示，一直以来恒大集团保持着强劲的发展势头，但是2021年以来，中国恒大股价大幅下跌，直到2022年3月18日停市。

运用数据对恒大经营财务报表及经营结构进行分析，来剖析恒大经营中产生的问题。

（一）高杆下恒大集团产生的流动性风险

房地产行业需要大量资金运营，其主要发展是以杠杆驱动、负债经营为主，但在高杠杆的经营模式中会给公司带来较大收益的同时，也会带来负债压力和债务风险。因此，高杠杆经营带来的流动性风险也是恒大发展的一大问题。

图1-3恒大集团2017-2021年资产负债状况（万亿）

资料来源：公司财报

根据上图从中可以看出恒大集团的资产负债率一直处于80%以上，与行业平均负债率相比明显过高，如果继续放任不增加现金流入，企业将进一步面临债务危机，一旦资金链方面产生问题，将会无法及时对大量债务进行偿还，严重时可能会失去市场信心，导致企业破产。由于房地产行业的特殊性需要大量负债来获取运营资金，所以拥有足够的流动现金来及时预防负债风险是十分重要的。恒大集团的资产负债率显示较高说明其企业的资金，来源于债务的资金较多，而所有者资金较少，最后导致恒大集团的财务风险相对增加。

资料来源：根据公司财报整理

经常来说，我们将流动比率为2作为该企业可靠的偿债能力的标志，数值比2小代表企业的偿债能力越差。从表中我们可以看到，恒大集团的近年来的流动比率在2之下并不断下降，说明恒大集团短期偿债能力逐年变低，企业的存货变现能力不足。由于其资产负债率一直处于80%以上，说明恒大集团的长期偿债能力不强，且趋势正在不断下降。根据其速动比率低于1可以看出恒大的短期偿债能力也比较差，再加之近年来国家政策收紧，恒大出现流动性风险是必然的。

（二）信用危机爆发，融资活动受阻

恒大集团2019-2021年营业收入变化

资料来源：公司财报

根据恒大的2021年中度报告，恒大集团截至2021年6月30日六个月期间收入为2226.9亿元人民币，较2020年同期同比下降16.5%。其中物业发展部分下降18.8%。这说明恒大房地产的发展趋势已经有了下滑的预示。营业收入是企业维持经营的前提，恒大集团的营业收入不断下滑使得企业再生产不断进行和经济效益的实现无法得到有力保证。在根据恒大2021年12月财务报表分析恒大集团的筹资活动产生的现金流量净额的变化趋势。

恒大集团2017-2021年融资活动产生的现金流量净额

资料来源：公司财报

在企业发展中，通过融资来增加资金总额从而减轻债务危机发生的概率是十分常见的，尤其对于房地产这种需要大量资金支持的行业。根据表中数据变化可以看出恒大集团的筹资活动产生的现金流量净值是呈波动性下降的趋势。再根据资产负债表分析，当前恒大地产的融资模式存在着长期负债水平偏高的局面，说明恒大近年来现金流出比现金流入多，结合恒大集团曾被披露大额票据逾期出现兑付风波，导致供应商方面停止为其供应商品，大量项目出现停工。对银行等金融机构失信从而信用评级被下调，难以筹集大量资金来兑付投资者的理财产品，大量投资者为此在网站上进行维权使恒大企业信誉一路下跌。关联银行加大了对恒大财务状况的检测，银行、信托融资渠道变窄，进一步加大了恒大的流动性风险。

（三）恒大的多元化发展大量侵蚀利益

恒大产业链——

恒大地产 新能源汽车

童世界 恒大健康

房车宝 恒大物业

恒大人寿 恒大冰泉

企业进行多元化经营多数是因为所属行业发展前景不好，市场空间变小，为了进一步拉动企业经济发展，会选择多元化发展战略。但是即使有多元化经营也是围绕所经营的主行业进行资源整合，这样有利于实现经济发展的最优组合。但是根据恒大集团经营构成可以看出，大部分衍生出来的行业与其地产行业关联性不大，而且国内企业多，竞争力大，在不擅长的产业上投入大量资金风险性大。其主营房地产行业也存在高杠杆性的流动性风险，造成大量的资金投入和长期高成本的投资却没能给经营性现金流短缺时的恒大带来及时正的回报。内地企业受政策管控较为严格，政策风向会直接导致行业趋势瞬变。恒大集团的多元化发展战略急于求成，发展策略不够成熟，最终给企业带来巨大的资金压力，使企业陷入经营困境。

三、当前我国房地产行业发展问题和原因

（一）国家政策收紧，房产融资困难

从2020年8月份，政策出台三条红线，对房企现金流量给予致命的压力；2021年银行房贷“两道红线”降低了房产行业对金融资源占用使得供需两端资金收紧，开发贷款总量管控直接影响了对项目的投资，尤其是对于房产行业这种投资周期长的行业受影响极大；2021两集中政策提出对各地方土地的流拍，前期由于资金优选核心城市拿地，导致地方土地价格下调，房产行业投资缩水导致投资者对房值预期降低。

从2020年“三条红线”政策颁布，银行收紧了对房地产企业的贷款，包括对房地产企业的开发贷和购买者的“按揭贷款”，这极大地削弱了住宅市场的需求，从而导致房地产企业面临销售收入的降低以及销售回款的困难。短时间内，三条红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策密集出台，各部门、各地方为响应国家政策集中出台收紧措施，国家贷款利率调整使银行贷款收紧，房企融资困难，纷纷转向了基金和信托融资，加大了企业的融资成本。多

数房企融资困难，负债率高使得暴雷不断，最后导致房地产市场受到限制，节奏失衡，变动剧烈。

（二）经济活动受疫情影响，大众消费观念改变

从2021年初到2022年年初全国的商品房销售面积及其销售额总体上处于下滑状况，甚至在2022年以来呈现负增长态势，揭示了2021年一年来房产行业的营收和利润逐步下行的状况。

近年来疫情的原因，很多行业在疫情中遭受重创，多个行业的不景气，导致市场上资金流动性变差，购房资金流缩减，市场下行。在短时间内，疫情和多项收紧政策叠加，市场主体应接不暇、难以应对。而且新冠疫情爆发并长期反复，造成房地产供需双降。从供给看，工人无法准时复工复产，项目开工延迟，开发进程放缓，房地产建设周期变长；疫情防控下销售店面大量被迫停休，进一步减少了房子的销售量。从需求看，疫情影响居民购房的能力，而且对经济增长和收入水平提高的预期不断降低，购房观望情绪浓厚。由于人们的平均收入下降和疫情的不可预测性，让大众更偏向于保守型消费，投资型消费减少。

（三）新房销售量持续下降，投资者预期降低

从2021年6月到10月份，新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低。上半年市场利好时，全国新建商品住宅销售面积保持增长，6月单月创近五年来同期最高水平，7月销售面积单月同比增长转负，到11月单月规模已为近五年来同期最低。由此看出，人们购买房产的数量在下降，对房产的需求在下降。

根据图表数据可以看出从2021年年初到年末全国房地产开发投资增速从38.3%降到3.7%，数据的直线下降表明了投资者的预期处于降低状态。稳定的预期是经济发展的重要核心。预期与人们对房地产经济发展的认知相辅相成，相互影响，人们根据社会经济发展对房地产进行判断就出现的预期，而人们形成的预期又可以反过来给人们对房地产经济产生想法和行为。2021后半年至今，大量房地产企业爆发信贷危机和债务危机也会导致投资者对投资房地产行业预期的下降。投资者对房地产未来投资价值预期不理想时，就会为了避免投资风险和利润问题从而减少资金的投入。经济持续压力，投资和消费均弱，居民对于就业稳定性和收入上涨预期不足导致购房能力不足、意愿不强。

（四）高负债的信用风险导致流动性紧张

大多数房企面临着资金短缺，信用违约风险，这样会导致流动性风险扩散，但其本质是来源于国内房企长期高负债的经营模式。例如恒大集团常年高于80%的资产负债率，主要是国内房企的高杠杆投资回报模式，即在项目前期通过拿地来尽可能的获取更多的银行贷款和土地竞价权，然后通过预售模式获得资金用于偿还银行贷款和重新拍地建房。久而久之，负债规模会越来越大。一旦国家政策加强监管杠杆上出现的高负债就会引发企业债务危机，从而导致房企的资金链断裂，产生大规模的流动性风险。

四、促进我国房地产行业稳健发展的建议

（一）国家政策支持，提高消费预期

当前房地产市场形势不容乐观，并通过经济增长、投资、财政收入、金融、居民财富效应、就业、社会稳定等七大渠道快速传导，影响经济社会稳定大局。随着经济高速发展中货币的不断贬值导致通货膨胀的出现，针对通货膨胀最有效的方法是购进固定资产，而对房地产行业的投资可以有效化解通货膨胀的问题从而促进我国经济的稳定发展。所以政府要出台调控政策来推动房地产市场的合理化，积极引导房产经济的发展。

针对近年来房地产市场大规模动荡要坚持房价回稳，住而不炒，引导投资资金的多元化流动，通过推动其他领域来带动房产领域发展。调控土地政策，解决土地价格过高而导致房价居高不下的问题，从根本上稳定房价。降低贷款利率以适当减少购房者的经济压力，提高居民购买力促进房产销量增长。政策要拉动经济增长，提高人均收入，保障居民消费水平，从而提高房产销售预期。

（二）企业顺应居民需求， 转变发展模式

顺应居民高品质住房需求，更好地解决居民的住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环，开发商要投入更多的精力和成本来创造出高品质的产品。满足消费者需求才能增加销售量拓宽消费者市场。在住宅以居住属性为主的定位下，未来房企应当对产品有新的认识，打造属于自己的特色优势，顺应客户的需求也要提升自身产品质量。同时基于当前形势影响，企业的信誉对于消费者对其产品的选择越发重要。

近年大量企业爆发的债务危机和兑付风波导致自身信誉严重受损，而且消费者越来越重视消费权益，越发看重企业信誉，对失信企业不再买账导致整体的消费预期受损。为此企业在正视市场周期，不断提高产品质量和服务品质的同时更要重视企业的信用问题，要坚定站在消费者这边，保证消费者利益最大化。企业更应该注重对资源的合理利用企业也要注重对资源的合理利用，拓展多元化的资源获取渠道，有利于自身业务经营方式的转变，同时也能够促进整个行业的内部合作与转型升级。要把控好政策的趋向和时代发展方向，及时抓住机遇，突破自身发展瓶颈。

（三）加强资本市场的融资力度，优化企业融资结构

我国的房地产企业大多数长期面临着的主要风险之一就是融资风险。主要是由于企业长时间处于资产负债水平较高的状态，这就导致企业的融资风险更高。因此加强市场融资可以有效解决企业资金难题，让企业能在行业中有更强的竞争力。

在当前很多房地产企业资产运营模式下，在筹资活动中企业对资金的需求量较大，但是由于市场环境的不断变化使得本身具有的融资渠道受到限制而引发金融风险。所以房地产企业应该选择多元化的融资方式，从多种渠道上重新考虑改良如今的融资方式，结合企业自身的经济状态，根据企业自身发展情况寻找新的融资渠道以分散单一融资带来的金融风险。融资过程中企业要不断提高长期贷款的使用比率学会运用自身股份化解债务，或者使用股权类融资等方式来减少企业的资产负债率使得自身的经济融资结构脱离危机。房地产企业也应该明确自己的目标和市场定位，在确保风险防控的前提下，看准市场机会，来扩大企业的规模，提高市场地位。

（四）合理利用杠杆经营，降低债务风险

高杠杆一直是房地产行业的特点，在政策调研的时候，高杠杆意味着高风险。从总体来看，我国房地产行业大体上保证着强劲的势头，甚至在一些年份出现过房价大涨的状况。然而这一路的高涨掩盖了房地产高负债的风险，导致房企对债务风险放松警惕，才在政策的突然收紧后将自己陷入了高流动性风险之中。所以负债经营要适度，合理利用高杠杆及时把握风险，才能让企业长久发展。同时严格落实国家政策，并且以国家政策为指引来降低杠杆率和负债率。

五、总结

我国的经济离不开房地产行业，房地产行业的发展和趋势与我国民生息息相通。从上述分析可以看出，房地产行业在未来短期内仍然会处于经济构成的核心地位，坚持住房不炒、维持房价平稳的调控基调不会改变，但是经济增值将不再依靠单一的房地产。对于房地产行业产生的问题也已经有相当部分的政策对其进行了调整。所以总体来说房地产行业的发展和合理运行极其重要，它影响着我国人民的生活水平，生活方式和生活质量。在经济发展中要带动相关上下游企业的联合发展，同时规范好自身发展不断进步；积极配合政府政策的不断调整，不断拓宽自身业务范围的同时保证企业健康稳定发展；要面向市场面向群众，深入了解市场需求增强抗压能力，才能在瞬息万变的市场中生存。

参考文献：

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